PEMBATALAN SERTIPIKAT HAK ATAS TANAH

OLEH PERADILAN UMUM DISEBABKAN ADANYA

CACAT BUKTI KEPEMILIKAN HAK ATAS TANAH

Latar Belakang

Pembatalan sertipikat hak atas tanah oleh peradilan umum disebabkan adanya cacat bukti kepemilikan hak atas tanah diawali dengan isu hukum tentang konsep perdata hak kemilikan atas tanah, lahir dan lenyapnya hak kepemilikan yang selanjutnya diatur dalam peraturan perundang-undangan hak atas tanah. Hubungan manusia dengan tanah merupakan hubungan yang sangat asasi, seperti yang dikatakan John Locke bahwa Tuhan menciptakan dunia dianugerahkan kepada umat manusia dan untuk dimanfaatkan yang selanjutnya melahirkan suatu hak kepemilikan secara fisik atas tanah tersebut.[1] Peletak dasar landasan filosofi pengaturan hukum hubungan antara tanah dan manusia yang menimbulkan suatu hak kepemilikan sejak pada masa Kerajaan Romawi yang dikenal dengan “Maxim” yang berbunyi “Cuius est solum eius usque ad caelum et ad inferos” dalam terjemahan bebas yang berarti bahwa seseorang mempunyai tanah akan meliputi ruang yang ada di atasnya (surga)  dan juga ruang di bawahnya (tubuh bumi)[2].  Meskipun penerapan hukumnya dalam perkembangan konsep romawi ini tidaklah diterapkan secara mutlak.  Di dalam konsep hukum adat pun hampir sama, bahwa dalam konsepnya tanah dan manusia merupakan satu kesatuan dimana tanah meliputi 5 unsur yakni bumi, air, udara, kekayaan alam dan manusia. Kelima unsur ini harus harmonis, sehingga melahirkan dimensi pengaturan meliputi hubungan dengan sasaran terhadap permukaan bumi, udara, kekayaan alam dan hubungan manusia dengan manusia[3].   Konsep tentang “hak” (right) dalam ajaran hukum pada hakekatnya berhubungan dengan kekuasaan atau wewenang juga berisikan kebebasan melakukan perbuatan yang dilindungi hukum. Dengan kata lain, hak sendiri selalu berkorelasi dengan kewajiban, ada juga yang menambahkan dengan unsur wewenang. Hak, kewajiban dan wewenang itu sendiri merupakan sebagian dari beberapa konsep hukum atau inti dari hukum disamping subyek, obyek peristiwa hukum dan perbuatan hukum. Hubungan hak dan kewajiban yang berkorelasi satu dengan yang lain. Jika hak itu adalah hak hukum, hak tersebut mesti merupakan hak atas perbuatan orang lain, atas perbuatan yang menurut hukum merupakan kewajiban dari orang lain itu. Hak hukum mensyaratkan kewajiban hukum orang lain. Selanjutnya Hans Kelsen menjelaskan:

Jika tatanan hukum menentukan perbuatan tertentu yang diharuskan kepada seorang individu tertentu, tatanan hukum ini secara bersamaan menentukan suatu perbuatan yang berpasangan dengan perbuatan tersebut dari individu lain yang disebut sebagai haknya. Dalam pengertian ini untuk setiap kewajiban tersangkut suatu hak: Hak dalam pengertian ini tidak lain adalah pasangan dari kewajiban. [4]

Paton menjelaskan[5], hak dan kewajiban mempunyai hubungan yang erat satu dengan yang lain: “rights and duties are correlative, that is, we cannot have a rights without a corresponding duty or without a corresponding right. Menurut ajaran hukum perdata bilamana hak dihubungkan dengan kepemilikan suatu kebendaan, hak kepemilikan atas suatu benda  dapat dibedakan menjadi dua sifat,  yakni hak-hak  yang bersifat “mutlak” (absolute) atau hak-hak yang tidak melekat pada orang tertentu dan adanya kewajiban orang lain menghormatinya dan  hak-hak yang bersifat “nisbi” (relative), hak-hak yang tidak melekat pada orang tertentu, hanyalah memberikan “aanspraak” (kewenangan) terhadap seseorang atau beberapa orang yang berkewajiban mewujudkan “echtsaanspraak” (kewenangan hak). Jadi yang terpenting disini orang dapat mengharapkan suatu prestasi dari orang lain. Menurut Apeldoorn[6], hak mutlak disebut sebagai hak-hak “Onpersoonlijk” yang memuat kekuasaan untuk bertindak yang dapat dilakukan oleh orang tertentu agar tidak melanggar hak tersebut, yang oleh Vollmar  dicontohkan sebagai hak eigendom dan hak-hak relative sebagai hak-hak “persoonlijk” merupakan hak yang memuat kekuasaan agar orang lain berbuat sesuatu atau tidak berbuat sesuatu, dicontohkan sebagai hak tagih.  Hak kepemilikan merupakan hak kebendaan yang bersifat mutlak. Makna yang sama dijelaskan Soeroso[7] sebagai hak mutlak (absolute rechten, onpersoonlijke rechten) merupakan kekuasaan mutlak yang oleh hukum diberikan kepada subyek hukum untuk berbuat sesuatu. Dikatakan mutlak karena berlaku terhadap setiap subyek hukum lain agar menghormati, contohnya hak kepemilikan. Sebaliknya hak relative adalah setiap kekuasaan/kewenangan yang oleh hukum diberikan kepada subyek hukum lain supaya ia berbuat sesuatu, tidak berbuat sesuatu atau memberi sesuatu. Bilamana hak dikaitkan dengan kepemilikan dapat diartikan kepunyaan atau milik atas suatu benda tertentu. Hak kepemilikan dalam konsepsi Nozick berkaitan dengan keadilan, dalam konsepsinya hak kepemilikan ditentukan oleh kepemilikan hak  adalah adil kalau setiap orang memiliki apa yang ia berhak atasnya.[8] Pemahaman selanjutnya adalah bahwa hak kepemilikan dapat diartikan sebagai hak seseorang yang tertinggi yang dipunyai atas suatu benda baik suatu bidang tanah maupun barang[9]. Hak kepemilikan adalah hak kebendaan yang berupa benda berwujud (tangible thing) maupun benda yang tidak berwujud (intangible thing)[10]. Dapat pula dikatakan bahwa hak milik adalah hubungan seseorang dengan suatu benda yang berbentuk hak kemilikan terhadap benda tersebut. hak ini merupakan himpunan hak-hak yang kesemuanya merupakan hak-hak in rem[11].  Selanjutnya di dalam ajaran ilmu hukum disebutkan bahwa konsep keberadaan hak kepemilikan karena adanya suatu peritiwa hukum yang melahirkan dan atau dapat pula melenyapkan hak kepemilikan. Dengan kata lain bahwa hak kepemilikan  itu dapat terjadi atau lahir dan lenyapnya suatu hak (kepemilikan) itu tergantung dari “peristiwa hukum” (rechtsfeit) yakni kejadian–kejadian atau keadaan yang oleh hukum dilekati terjadinya atau lenyapnya suatu hak. Jadi hak itu tergantung, baik dari adanya suatu aturan hukum (yang disebut: dasar hukum), maupun dari peristiwa hukumnya, kadang-kadang disebut juga “title” atau dasar perolehan hak. Lebih jauh disampaikan bahwa bilamana dilihat dari perspektif sifat karakter cara perolehan suatu hak kepemilikan dalam hukum, kepemilikan suatu hak dapat dibedakan menjadi dua cara perolehannya yaitu: pertama, seseorang  memperoleh suatu hak secara “Asli” atau “Originair” artinya perolehan hak tersebut yang sebelumnya tidak ada hak orang lain (originair) atau belum ada  hak yang melekat di atasnya; kedua, dengan jalan “diturunkan” (derivative) artinya bahwa hak sebelumnya dipegang oleh orang lain diteruskan kepada orang yang lain melalui perbuatan hukum tertentu. misalnya perjanjian jual beli, tukar menukar). Untuk perolehan hak yang derivative ini berlaku aturan hukum “nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse haberet” atau “nemo plus” maksudnya adalah bahwa orang tidak dapat memperoleh hak lebih dari pada hak yang lebih dahulu sudah ada pada pemilik sebelumnya[12]. Cara perolehan yang asli ini oleh Roscoe pound,[13] disebut sebagai hak milik yang diperoleh secara alamiah (natural acquisition) melalui pendudukan atau penemuan. Cara perolehan ini menurut Roscoe pound sudah  sejak lama tercantum dalam kitab hukum Romawi yang berlaku sebagai perolehan sipil yang dipahamkan dengan asas “Suum cuique tribuere” (benda yang diperoleh dengan cara demikian adalah kepunyaan orang tersebut) yang dipengaruhi gagasan kaum “Stoa” mengenai “ Naturalis ratio” bahwa barang didunia ini ditentukan oleh alam supaya dikuasai oleh manusia.   Selanjutnya ajaran hukum mengenai cara perolehan hak kepemilikan ini terefleksi dalam konsep hukum perdata terlihat didalam rumusan ketentuan perundang-undangan dirumuskan dalam Pasal 584 BW (Burgelijke Wetboek) Indonesia sebagai berikut:

1.    Pengambilan atau pendakuan (dicontohkan antara lain membuka tanah);

2.    Perlekatan (natreeking) yaitu suatu benda bertambah besar atau berlipat karena perbuatan alam (dicontohkan antara lain tanah yang bertambah luas sebagai akibat gempa bumi );

3.    Lewat waktu (verjaring) atau daluwarsa;

4.    Pewarisan

5.    Penyerahan (overdracht/levering) berdasarkan pada title pemindahan hak yang berasal dari orang yang berhak memindahkan eigendom.

Nomor 1 sampai 3 masuk dalam klasifikasi perolehan hak atas tanah yang disebut “originair” artinya seseorang memperoleh hak kepemilikan hak atas tanah bukan berasal dari pihak yang menguasai atau pemilik terdahulu. Nomer 4 dan 5 diklasifikasikan sebagai  diperoleh secara “derivative” artinya seseorang memperoleh hak kepemilikan atas tanah tersebut dari pihak lain yang telah menguasai hak tersebut sebelumnya.  Cara perolehan hak kepemilikan atas tanah terdapat pula di dalam Undang-Undang No.5 tahun 1960, tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria yang dikenal dengan UUPA. Bahwa hak milik atas tanah dapat diperoleh dengan 3 (tiga) cara yang diatur dalam Pasal 22, 26 UUPA; pertama, berdasarkan pada hukum adat yang diatur dengan  penetapan pemerintah yang diatur lebih lanjut dalam ketentuan konversi; kedua, berdasarkan undang-undang, misalnya keputusan pemberian hak atas tanah; ketiga,  adanya peristiwa perdata seperti jual beli tukar menukar, hibah, pewarisan dan lain-lain. Sebaliknya hak milik hapus disebabkan: pertama,  tanahnya jatuh kepada negara hal ini disebabkan karena pencabutan hak atas tanah, karena penyerahan secara sukarela oleh pemiliknya, diterlantarkan, dikuasai/jatuh ditangan orang asing; kedua, tanahnya musnah.      

Merujuk uraian di atas, dengan menggunakan metode penelitian normatif, hasil penelitian dari studi kasus ini berupaya mengungkap dan menganalisis pembatalan sertipikat hak atas tanah oleh pengadilan umum yang perolehan hak kepemilikan atas tanahnya diperoleh secara derivatif dan  diketahui adanya cacat hak kepemilikan serta akibat hukum terhadap pembatalan sertipikat hak atas tanah.

Rumusan Masalah

Berdasarkan uraian di atas, isu hukumnya adalah:

1.    Perolehan hak kepemilikan atas tanah yang diperoleh secara derivatif yang diketahui adanya cacat hak kepemilikan.

2.    Akibat hukumnya apabila syarat-syarat atau salah satu syarat dalam perjanjian tidak dipenuhi.

Hasil Penelitian Hukum Studi Kasus dan Analisis

1.Perolehan hak kepemilikan atas tanah yang diperoleh secara derivatif yang diketahui adanya cacat hak kepemilikan

Filosofi dari suatu peralihan hak (istilah yang lazim dipergunakan dalam hukum tanah) yang sifatnya derivatif seperti jual beli, tukar menukar, hibah  adalah merupakan suatu peristiwa hukum (rechtsfeit) berupa berpindah atau beralihnya suatu hak kepemilikan (hak atas tanah) disebabkan adanya perbuatan atau tindakan hukum jual beli, tukar menukar dan hibah.  Bilamana dalam konstruksi hukum dari jual beli, hibah atau tukar menukar merupakan perbuatan atau tindakan hukum yang dilakukan dengan sengaja dengan tujuan  memindahkan hak kepemilikan atas tanah. Sebaliknya dalam warisan bukan merupakan tindakan atau perbuatan yang dilakukan dengan sengaja. Warisan merupakan suatu peritiwa hukum beralihnya hak atas tanah dari pewaris kepada ahli waris karena suatu peristiwa hukum yang terjadi secara alamiah yang bukan merupakan suatu perbuatan hukum; artinya meninggalnya pemegang hak atas tanah maka secara otomatis berpindah kepada para ahli waris.  Di dalam hukum perdata perbuatan hukum pemindahan atau peralihan hak kepemilikan atas tanah seperti jual beli, tukar menukar atupun hibah masuk dalam wilayah hukum perjanjian yang melahirkan suatu perikatan. Ketentuan hukum perjanjian pemindahan atau peralihan hak kepemilikan atas tanah harus dibuktikan dengan suatu akta  yang merupakan alat dan tanda bukti adanya suatu peralihan atau pemindahan hak kepemilikan atas tanah bagi pemegang haknya sesuai PP No. 24 tahun 1997 tentang pendaftaran Tanah. Suatu perjanjian yang bermaksud untuk memindahkan hak kepemilikan harus memenuhi persyaratan agar perbuatan hukum pemindahan hak kepemilikan atas tanah yang merupakan bagian dari suatu perjanjian menjadi sah menurut hukum. Adapun persyaratan tersebut: pertama, adanya kesepakatan (toesteming) dari para pihak. Hal ini merupakan cerminan dari asas konsensualitas, arti bahwa perjanjian sudah sah bila sudah adanya kata sepakat dari para pihak (consensus). Menurut Subekti, asas konsensualisme pada dasarnya perjanjian dan perikatan yang timbul karenanya itu sudah dilahirkan sejak detik tercapainya kesepakatan. [14] Dengan perkataan lain, perjanjian itu sudah sah apabila sudah sepakat mengenai hal-hal yang pokok dan tidak diperlukan sesuatu formalitas. Kesepakatan artinya bahwa perbuatan atau tindakan hukum yang dilakukan kedua belah pihak dalam suatu perjanjian pemindahan hak atas tanah harus mempunyai kemauan yang bebas untuk mengikatkan diri merupakan syarat pertama untuk sahnya perjanjian atau persetujuan pemindahan atau peralihan hak atas tanahnya. Menjadi tidak sah perjanjian tersebut bila terjadi adanya paksaan (dwang), kekhilafan atau kekeliruan (dwaling) atau adanya penipuan atau tipu muslihat (bedrog ); kedua, adanya kecakapan dari pihak yang membuat perjanjian. Perbuatan atau tindakan hukum kedua belah pihak dalam melakukan perjanjian pemindahan hak atas tanah haruslah cakap bertindak menurut hukum sebagaimana ditentukan Undang-Undang. Dalam hukum, ukuran orang yang dianggap cakap dalam melakukan perbuatan hukum adalah sudah dewasa atau sudah kawin, sehat akal pikiran yang tidak dilarang oleh peraturan perundang-undangan untuk melakukan perbuatan hukum tertentu. Dalam hukum ada beberapa golongan yang oleh hukum tidak cakap yakni orang yang masih dibawah umur (minderjarigheid), orang di bawah pengampuan atau pengawasan. Ketentuan Pasal 1330 BW ini dicabut berdasarkan Pasal 31 UU No.1 tahun 1974 jo. SEMA No. 3 tahun 1963. Bila terjadi perjanjian terjadi dengan mereka yang masuk dalam golongan ini maka akibat hukumnya perjanjian tersebut dapat dibatalkan; Ketiga, ada obyek tertentu yang menjadi obyek perjanjian (onderwerp der oveeenskomst). Artinya, suatu perjanjian harus jelas jenisnya, berupa apa wujudnya dan sebagainya. Tujuannya untuk menetapkan persyaratan dan kewajiban para pihak yang mengadakan perjanjian tersebut; keempat, adanya hal (causa = latin atau Oorzaak=belanda) yang tidak dilarang (geoorloofde oorzaak), bahwa suatu perjanjian harus adanya suatu kausa (oorzaak) yang tidak dilarang, artinya sebab yang diperbolehkan oleh undang-undang, tidak bertentangan dengan undang-undang atau kesusilaan. Perjanjian tersebut tidak bertentangan dengan hukum atau kesusilaan (Pasal 1320 BW).

2.Akibat hukumnya apabila syarat-syarat atau salah satu syarat dalam perjanjian tidak dipenuhi.

Dalam hukum ada “syarat subyektif” dan “syarat obyektif”. Dalam hal suatu perjanjian suatu syarat subyektif tidak dipenuhi maka menurut hukum perjanjian tersebut harus dibatalkan artinya harus ada pihak yang melakukan tindakan pembatalannya. Dalam hukum, hal ini bertalian dengan syarat “kesepakatan” dan “kecakapan” yang merupakan syarat subyektif dan apabila tidak dipenuhinya syarat kesepakatan dan kecakapan maka perjanjian tersebut “dapat dibatalkan”; dengan kata lain salah satu pihak dapat mengajukan  pembatalan kepada pengadilan; namun bila tidak diajukan maka perjanjian tetap dianggap sah. Sebaliknya menurut hukum apabila syarat obyektif tidak terpenuhi maka perjanjian tersebut “batal karena hukum”. Artinya dari semula tidak pernah dilahirkan suatu perjanjian atau perikatan. Subekti menjelaskan, bahwa tujuan dari para pihak yang mengadakan perjanjian untuk melahirkan suatu perikatan hukum adalah gagal. Dengan demikian , maka tiada dasar untuk saling menuntut di depan hakim. Syarat obyek dan kausa merupakan syarat obyektif, bilamana tidak terpenuhinya persyaratan obyektif ini maka perjanjian tersebut batal karena hokum; artinya dari semula perjanjian ini dianggap tidak ada. Perjanjian demikian bisa  dikatakan perjanjian null and void.[15]

Berdasarkan uraian di atas, 4 (empat) aspek yang menjadi dasar alasan hukum dalam pertimbangan hukum di dalam putusan pembatalan perolehan hak kepemilikan yang harus dikaji  adalah: aspek kesepakatan, aspek kecakapan, aspek obyek dan aspek sebab atau kausa.[16] Ditemukannya salah satu dari keempat aspek tersebut merupakan landasan hukum untuk membatalkan perolehan hak kepemilikan atas tanah yang menjadi obyek sengketa oleh Peradilan. Pertama, aspek cacat kesepakatan di dalam sidang Peradilan  diketahui atau ditemukan adanya cacat dalam kesepakatan perolehan hak kepemilikan atas tanah tersebut. Cacat kesepakatan dapat disebabkan adanya paksaan, kekeliruan maupun adanya tipu muslihat, sehingga tidak sah bukti kepemilikan hak atas tanahnya; kedua, aspek cacat kecakapan di dalam sidang pengadilan diketahui atau ditemukan  adanya cacat kecakapan yang menurut hukum berakibat ketidakabsahan bukti perolehan kepemilikan hak atas tanahnya. Ketidakcakapan ini bisa dikarenakan menurut hukum subyeknya masih di bawah umur atau di bawah pengampuan; ketiga, aspek cacat obyek di dalam sidang pengadilan diketahui atau ditemukan adanya cacat obyek dalam perolehan hak kepemilikan atas tanahnya sehingga dibatalkan hak kepemilikannya; keempat, aspek cacat causa di dalam sidang pengadilan ditemukan adanya cacat kausa yang dilarang oleh hukum dan kesusilaan, sehingga hak kepemilikannya dibatalkan; adanya salah satu aspek cacat tersebut dipengadilan maka menjadi dasar bagi hakim untuk membatalkan hak kepemilikan atas tanah.   

Hasil penelitian hukum studi kasus pembatalan hak atas tanah karena cacat  bukti yuridis aspek kesepakatan

Cacat kesepakatan pada hakekatnya adalah cacat bukti perolehan hak kepemilikan atas tanah yang menjadi obyek sengketa. Perolehan hak kepemilikan atas tanah yang berasal dari suatu peritiwa perdata karena adanya perbuatan atau tindakan hukum pemindahan atau peralihan hak atas tanah harus memenuhi unsur atau persyaratan tertentu antara lain adanya kesepakatan  para pihak, misalnya dalam perjanjian jual beli, hibah atau tukar menukar. Kesepakatan tersebut harus dituangkan dalam suatu perjanjian atau persetujuan kesepakatan, setidaknya berupa akta (otentik) sehingga menjadi sah mengikat bagi para pihak dan dilindungi oleh hukum, sekaligus sebagai alat bukti perolehan hak kepemilikan atas tanah bagi pemegang haknya. Sebaliknya, kesepakatan menjadi tidak sah apabila ternyata dikemudian hari diketahui adanya suatu paksaan (dwang), kekhilafan/kekeliruan (dwaling) atau ditemukan adanya unsur penipuan atau tipu muslihat (bedrog). Di dalam perkara hak  kepemilikan di pengadilan perdata tugas dari pengadilan untuk menemukan unsur aspek cacat kesepakatan yang dibantu alat pembuktian formal maupun materiil  yang menjadi pertimbangan hukum (ratio decidendi) dalam memutuskan perkara kepemilikan hak atas tanah; contoh konkret adalah studi kasus jual beli, sertipikat hak milik no. 169 dan 170/dlimas.

Dalam kasus ini, yang menjadi persoalan hukumnya adalah meskipun tergugat menguasai dua bidang tanah dengan didukung dengan  bukti-bukti kepemilikan yang secara yuridis dianggap sah oleh hukum (akta jual beli maupun sertipikat hak), namun karena  hak kepemilikan atas tanah diperolehnya dengan itikad tidak baik yakni adanya unsur tipu muslihat yang tidak sesuai dengan kesepakatan antara penggugat dan tergugat, maka bukti perolehan hak kepemilikan atas tanah tersebut (cacat hukum kesepakatan) dibatalkan oleh pengadilan.

Putusan Hakim yang terkait dengan kasus perkara ini adalah Putusan PN.  No. Reg.116/Pdt.G/1995/Pn. Klt, tanggal 8 Mei 1996; Putusan PT. No. Reg. 55/Pdt/ 1997/PT.Smg; Putusan MARI No/Reg. 4359 K/Pdt/1998 tanggal 31 Agustus 1999, serta Putusan MARI No. Reg.  504 PK/Pdt/2001, tanggal 12 Mei 2004, bahwa kaidah hukum putusan adalah meskipun jual beli tanah perkara dilakukan menurut prosedur perundang-undangan agraria, jual beli harus dinyatakan batal karena disertai hal-hal yang tidak wajar atau itikad yang tidak jujur.

Subyek yang berperkara dalam kasus ini antara Sdr. RT sebagai penggugat asal melawan Sdr. KS al. KSS al. SH sebagai tergugat asal. Obyek perkaranya adalah tanah bekas Yasan/Adat, sertipikat Hak Milik No. 169 dan No. 170/N dlimas. Dengan pemilik asal bernama S.

Posisi Kasus

Dalam fundamentum petendi dapat disampaikan bahwa penggugat mendalilkan membeli 2 (dua) bidang tanah sawah terletak di Blok A, Kohir C 330, persil 65 petok 32 luas 2265m2  dan Blok B Kohir C 330, persil 65 petok 32 luas 2125 m2, pemilik asal bernama S. Bahwa karena tugas penggugat yang tidak mungkin ditinggalkan, penggugat memberikan kuasa kepada tergugat untuk melaksanakan transaksi jual beli dan balik nama atas nama penggugat. Setelah transaksi selesai dan didaftarkan haknya di BPN Kab. Klaten. tergugat  ingkar janji  tidak melakukan perbuatan hukum balik nama atas nama penggugat, akan tetapi atas nama tergugat. Berdasarkan alasan tersebut dalam petitum gugatannya memohon pengadilan untuk menyatakan bahwa  obyek sengketa adalah milik penggugat yang dibeli dari pemilik bernama Sudimo dengan perantara tergugat sebagai kuasa penggugat selaku pihak pembeli; menyatakan bahwa tergugat telah melakukan perbuatan melanggar hukum, yaitu wanprestasi (ingkar janji) yang merugikan penggugat baik moril maupun materiil; menghukum tergugat untuk melakukan balik nama tanah sawah sengketa dari nama tergugat menjadi nama penggugat;

Dalam pertimbangan hukum Majelis Hakim di dalam memutus perkara ini bahwa di dalam sidang pengadilan ternyata ditemukan bukti adanya unsur cacat kesepakatan yakni berupa itikad tidak baik dari tergugat saat transaksi jual beli. Hakim berpendapat bahwa sepakat yang sah adalah merupakan salah satu syarat sahnya suatu persetujuan jual beli sebagaimana dimaksud Pasal 1320 BW. Bahwa oleh karena sepakat yang diberikan tergugat dalam proses jual beli tanah sawah antara penjual S (pemilik tanah) dengan tergugat selaku kuasa penggugat  adalah sepakat yang diberikan dengan penipuan maka persetujuan jual beli tersebut tidak sah dan persetujuan tersebut batal karena hukum. Majelis hakim pengadilan negeri Klaten dalam pertimbangan hukumnya berpedoman pada  yurisprudensi MARI No. Reg. 663 K/sip/1971 tanggal 6-8-1973 yang menyatakan meskipun jual beli tanah perkara dilakukan menurut prosedur perundang-undangan agraria, jual beli tersebut harus dinyatakan batal karena didahului dan disertai hal-hal yang tidak wajar atau itikad yang tidak jujur; dengan pertimbangan hukum, gugatan pokok dikabulkan maka tuntutan atas tanah perkara adalah milik penggugat dikabulkan.

Atas dasar pertimbangan hukum tersebut, maka Pengadilan Negeri Klaten memutuskan perkara tersebut dalam putusan PN Klaten No. Reg.116 /Pdt.G/ 1995/PN.Klt  tanggal 8 Mei 1996,  dengan amar putusan yang pada pokoknya bahwa tergugat telah melakukan perbuatan melanggar hukum memberikan sepakat atas dasar penipuan/kebohongan untuk suatu persetujuan jual beli tanah; menghukum tergugat untuk menyerahkan sawah perkara dan membalik nama dari tergugat kepada penggugat atas`obyek perkara  dan menghukum tergugat menyerahkan tanah perkara dan melakukan balik nama sawah dari atas nama tergugat kepada penggugat sesuai dengan janji tergugat dalam jangka waktu delapan hari setelah putusan ini memperoleh kekuatan hukum yang tetap. 

Dalam tingkat banding, pengadilan tinggi tidak sependapat dengan pertimbangan hukum dan putusan Pengadilan Negeri. Dalam pertimbangan hukum pengadilan tinggi Semarang berpendapat bahwa bukti akta jual beli maupun sertipikat hak milik adalah akta bukti otentik yang mempunyai kekuatan pembuktian kuat/sempurna kecuali dapat dibuktikan sebaliknya. Selanjutnya Hakim pengadilan tinggi berpendapat dalam pertimbangan hukumnya bahwa keterangan saksi dapat saja ditambah atau dikurangi sesuai dengan selera yang berkepentingan atau yang bersangkutan. Berdasarkan pertimbangan hukum tersebut maka putusan Pengadilan Tinggi Semarang  No. Reg. 55 /Pdt/ 1997/PT. Smg, tanggal 19 Maret 1997 dalam amar Putusan pada pokoknya menerima permohonan banding tergugat/ pembanding dan membatalkan Putusan PN Klaten tanggal 8 Mei 1996, No. 116/ Pdt.G/1995/PN. Klt yang dimohon banding tersebut. Selanjutnya Putusan pengadilan Tinggi Banding ini dikuatkan  Mahkamah Agung dalam Putusan MARI. No. Reg. 4359 K/Pdt/1998 tanggal 31 Agustus 1999. Dalam Peninjauan Kembali (PK), majelis Hakim Agung membenarkan adanya alasan peninjauan kembali dengan ditemukan bukti-bukti baru. Bahwa meskipun putusan judex facti (Pengadilan Tinggi) didasarkan bukti-bukti otentik berupa akta jual beli No. 118/1976 dan No. 119/1976 serta sertipikat HM No. 169 dan 170 yang isinya menyebutkan penjual adalah S dan pembeli adalah tergugat (termohom peninjauan kembali/tergugat) akan tetapi pemohon peninjauan kembali/penggugat dengan bukti baru berupa akta hibah tahun 1971, SKPT 1984, surat penyerahan obyek perkara 1995, saksi-saksi, serta uang pembelian obyek sengketa; bukti akta hibah 1971 adalah uang pembelian obyek perkara dari penggugat berasal dari penjualan tanah yang dihibahkan kepada penggugat.

Dalam PK Majelis Hakim Agung menyimpulkan adanya perbuatan yang dilakukan dengan itikad tidak baik, tipu muslihat dari tergugat. Sehingga dalam putusan Peninjauan kembali MARI No. Reg.  Reg. 504 PK/ Pdt/ 2001 tanggal 12 Mei 2004; amar putusan pada pokoknya adalah mengabulkan permohonan peninjauan kembali dari pemohon peninjauan kembali penggugat asal (pemohon PK) tersebut; membatalkan Putusan Kasasi Mahkamah Agung tanggal 31 Agustus 1999 No. 359 K/Pdt/1998; menyatakan bahwa obyek sengketa adalah milik penggugat yang dibeli dari pemilik asal saudara S; menyatakan bahwa tergugat telah melakukan perbuatan melanggar hukum memberikan sepakat atas dasar penipuan/kebohongan untuk suatu persetujuan jual beli tanah obyek perkara.

Kesimpulan

1. Perolehan hak kepemilikan atas tanah yang diperoleh secara derivatif yang diketahui adanya cacat bukti  kepemilikan yang menjadi obyek perkara didasarkan pada tipu muslihat menunjukan telah terjadi perbuatan hukum jual beli yang bertentangan dengan kaidah–kaidah hukum yang berlaku; yakni prasyarat yang harus dipenuhi dalam transaksi jual-beli.

2. Akibat hukumnya apabila syarat-syarat atau salah satu syarat dalam perjanjian tidak dipenuhi berakibat bukti perolehannya hak atas tanah menjadi cacat hukum; sehingga penerbitan sertipikat hak atas tanahnya menjadi cacat; keadaan tersebut sebagai alasan pembatalan sertipikat hak atas tanahnya. 

Saran

Kaidah hukum yang dapat diambil dari kasus ini walaupun dasar perolehan hak atas tanahnya menggunakan bukti otentik berupa akta jual beli dan sertipikat hak atas tanah yang sah yang dikeluarkan oleh Badan atau Pejabat Tata Usaha Negara; namun jika diketahui ternyata perolehan hak atas tanah didasarkan pada perbuatan hukum  itikad tidak baik atau tipu muslihat akibat hukumnya adalah “batal karena hukum” (nietigheid van rechtswege).

----- ooo 0 ooo -----

DAFTAR PUSTAKA

Buku

Apeldoorn, 1996, Pengantar Ilmu Hukum, Pradnja Paramita, Jakarta

Badruszaman, Mariam Darus, 2001, Kompilasi hukum Perikatan, Citra Aditya Bakti, Bandung

Chambert, Robert, 2001, An Intruduction to Property Law in Australia, LBC Information services

Curzon, LB, 2001, Land Law, Fifth Edition, The M & E Handbook Services

Engelbrecht, 1989, Himpunan Peraturan Perundang-undangan Indonesia, PT. Ikhtiar Baru-van Hoeve, Jakarta

Hadjon, Philipus M., 1997, Pengantar Hukum Administrasi Indonesia, Gajah Mada University Press, Jogjakarta.

_____,2006, dan Tatiek Sri Djatmiati, Argumentasi Hukum, Gajah Mada University Press, Jogyakarta,

Kelsen, Hans, 2006, Teori Umum Tentang Hukum dan Negara, diterjemahkan oleh Raisul Muttaqien, Nusa Media & Nuansa, Bandung

Paton, GW, 1964, Text-Book of Jurisprudence, Third Edition, Oxford University Press, London

Pound, Roscoe, 1989, Pengantar filsafat hukum (terjemahan M. Radjab), Bhatara, Jakarta

Poh-LingTan,1997, Land Law, Butterworths Tutorial series, Australia

Rasyidi, L, 1988, Filsafat hukum Apakah itu hukum, Remaja Karya, Bandung

Ricquier, WJM, 1995, Land Law, Second Edition, Buttersworths, Asia

Riddall, JG, Land Law, Seventh Edition, Lexis Nexis UK, 2003,

Subekti, R, 1989, Pokok-Pokok Hukum Perdata,  Internusa, Jakarta,

_____, 2001, Hukum Perjanjian, Intermasa, Jakarta

Soeroso, 1993, Pengantar Ilmu Hukum, Sinar Grafika, Jakarta

Setiawan, Yudhi, 2009, Instrumen Hukum Campuran (gemeenschapelijkrecht) Dalam Konsolidasi Tanah, P.T.Rajagrafindo Persada, Jakarta

The Liang Gie, 1979, Teori-Teori Tentang Keadilan, Super, Jogjakarta,

Vollmar, H.F.A, 1996, Pengantar Studi Hukum Perdata, Jilid 1, Raja Grafindo Persada, Jakarta

Makalah

Soesangobeng, Herman, 2002, Sinkronisasi Peraturan Perundang-undangan mengenai Pengelolaan Sumber  Daya Alam

Peraturan perundang-undangan

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara (Lembaran Negara Republik Indonesia 1986, Nomor 77, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3344); jo. UU No. 51 Tahun 2009 tentang Perubahan Kedua UU No. 5 tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara

Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1961, Nomor 28);

Peraturan Pemerintah Nomor. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia, Nomor 3696);

Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor. 10 tahun 2006 tentang Badan Pertanahan Nasional;

Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor. 5 Tahun 1973 tentang Ketentuan Mengenai Tata Cara Pemberian Hak Atas Tanah;

Peraturan Menteri Dalam Negeri  Nomor. 3 Tahun 1979 tentang Ketentuan Mengenai Permohonan dan Pemberian Hak Baru Atas Tanah Asal Konversi Hak Barat;

Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional  Nomor. 3 tahun 1997 tentang ketentuan pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;

Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor. 9 Tahun 1999, tentang Tatacara Pemberian dan pembatalan hak atas tanah negara dan hak pengelolaan;

Himpunan Kaidah Hukum Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia tahun 1969-1991, Mahkamah Agung RI, 1993